BGE-67-II-139 - 1941-01-01 - ATF - Droit civil - Mietvertrag, Untermiete, Abtretung der Miete, Art. 264 OR.Das vertragliche Verbot der Untermiete...

S. 139 / Nr. 33 Obligationenrecht (d)

BGE 67 II 139

33. Urteil der I. Zivilabteilung vom 10. Juni 1941 i.S. Dr. Thenisch gegen
Wwe. M. Rüesch.

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Regeste:
Mietvertrag, Untermiete, Abtretung der Miete, Art. 264 OR.
Das vertragliche Verbot der Untermiete und der Abtretung der Miete ist
zulässig.
Das Verbot der Untermiete erstreckt sich im Zweifel auch auf die Abtretung der
Miete.
Das Verbot der Untermiete gibt dem Vermieter das Recht, ohne Angabe von
Gründen die Annahme eines Untermieters abzulehnen.
Location, sous-location, cession du bail; art. 264 CO.
Il est licite d'exclure, par contrat, la sous-location et la cession du bail.
Dans le doute, l'interdiction de la sous-location s'étend aussi à la cession
du bail.
L'interdiction de la sous-location donne au bailleur le droit de refuser un
sous-locataire sans donner de motifs.
Locazione, sublocazione, cessione del contratto, art. 264 CO.
E lecito escludere contrattualmente la sublocazione e la cessione del
contratto.
Nel dubbio, il divieto di sublocare si estende anche alla cessione del
contratto.
Il divieto di sublocare conferisce al locatore il diritto di rifiutare un
sublocatario senza indicare i motivi.

Aus dem Tatbestand:
Der Kläger Dr. Thenisch mietete ab 1. Januar 1939 auf zwei Jahre im Hause der
Beklagten Wwe. Rüesch eine Wohnung. Der Vertrag enthielt das Verbot der
Untermiete. Im April 1939 trat der Kläger mit Wirkung ab 1. Mai 1939 das
Gebrauchsrecht an den gemieteten Räumen an einen Dr. Wyss ab. Die Beklagte
liess jedoch unter Berufung auf das Verbot der Untermiete Dr. Wyss nicht
einziehen und beharrte auf Erfüllung des Mietvertrages durch den Kläger.
Dieser erhob gegen die Beklagte Klage auf Feststellung, dass sein Mietvertrag
ab 1. Mai 1939 aufgehoben sei und er von diesem Zeitpunkt an keine Leistungen
mehr zu erbringen habe. Die Klage wurde vom Amtsgericht Dorneck-Thierstein und
vom Obergericht des Kantons Solothurn abgewiesen. Das Bundesgericht weist die
Berufung des Klägers ab.

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Aus den Erwägungen:
1.- Die Vorinstanz hat in Übereinstimmung mit der in der Literatur
herrschenden Auffassung angenommen, dass Art. 264 OR, wonach beim Vorliegen
der vom Gesetz aufgestellten Voraussetzungen die Untermiete und Abtretung der
Miete zulässig sind, nicht zwingenden Rechtes sei, sodass also Untermiete und
Abtretung der Miete vertraglich ausgeschlossen werden können (BECKER N. 4,
OSER-SCHÖNENBERGER N. 9 zu Art. 264 OR). Dieser Auffassung ist zuzustimmen. Da
die Regelung des Art. 264 Abs. 1 OR vom Gesetz nicht ausdrücklich als
unabänderlich bezeichnet wird, so wäre ihr zwingender Charakter nur
beizumessen, wenn eine davon abweichende Regelung einen Verstoss gegen die
öffentliche Ordnung, gegen die guten Sitten oder das Recht der Persönlichkeit
in sich schlösse. Innerhalb dieser durch Art. 19 Abs. 2 OR aufgestellten
Schranken nämlich sind die Parteien gemäss Art. 19 Abs. 1 OR in der
Ausgestaltung ihrer vertraglichen Beziehungen frei. Von einem Verstoss gegen
die öffentliche Ordnung, die guten Sitten oder das Recht der Persönlichkeit
kann jedoch bei dem vertraglichen Verbot der Untermiete und Abtretung der
Miete nicht die Rede sein. Die Einräumung des Rechts zur Untermiete und
Abtretung der Miete bezweckt in erster Linie den Schutz der wirtschaftlichen
Interessen des Mieters; es soll ihm ermöglicht werden, sich nötigenfalls ohne
erhebliche finanzielle Einbusse aus einem Mietverhältnisse lösen zu können.
Die Miete erschöpft sich aber in der Regel nicht in den wirtschaftlichen, im
Austausch der beiderseitigen Leistungen bestehenden Beziehungen der Parteien.
Sie weist, insbesondere bei der Wohnungsmiete, daneben noch eine persönliche
Seite auf, indem die Hausgemeinschaft zwischen Mieter und Vermieter
persönliche Beziehungen mit sich bringt. Dieser Seite des Verhältnisses kann
unter Umständen eine ebenso grosse Bedeutung zukommen wie den gleichzeitig in
Frage

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stehenden wirtschaftlichen Interessen. Vor allem für den Vermieter können die
persönlichen Eigenschaften des Mieters von ausschlaggebender Bedeutung sein.
Denn während der Mieter stets die Möglichkeit hat, die persönlichen
Beziehungen zu beendigen, indem er auszieht und lediglich den Mietzins
weiterbezahlt, steht dem Vermieter dieser Ausweg nicht zu Gebote; solange die
persönlichen Beziehungen nicht derart getrübt sind, dass er ihretwegen einen
wichtigen Grund zur Aufhebung des Mietvertrages hat, kann er vom Mieter
gezwungen werden, ihn in der Wohnung zu belassen Es ist daher für den
Vermieter von eminenter Bedeutung, frei darüber entscheiden zu können, ob er
einen Mieter annehmen will oder nicht. Wenn er sich durch den vertraglichen
Ausschluss der Untermiete und der Abtretung der Miete gegen die Gefahr
schützt, infolge der vom Gesetz dem Mieter eingeräumten Möglichkeit zur
einseitigen Verfügung über das Gebrauchsrecht einen Mieter aufgedrängt zu
erhalten, den er sonst aus persönlichen Gründen als Vertragskontrahenten
abgelehnt hätte, so handelt er in Wahrung eines durchaus schutzwürdigen
Interesses, das dem vom Gesetzgeber in Art. 264 Abs. 1 OR allein
berücksichtigten wirtschaftlichen Interesse des Mieters gleichwertig ist, ja
ihm sogar überlegen sein kann.
2.- Der vorliegende Vertrag erklärt nur die Untermiete als verboten, während
er die Abtretung der Miete nicht erwähnt. Hieraus will der Kläger ableiten,
dass für die letztere die gesetzliche Regelung Platz greife, sie also
grundsätzlich zulässig sei. Mit Recht lehnt die Vorinstanz jedoch diese
Auslegung ab. Untermiete und Abtretung der Miete sind zwar ihrer rechtlichen
Konstruktion nach zwei verschiedene Dinge, verfolgen aber wirtschaftlich den
gleichen Zweck, nämlich die Übertragung des Gebrauches der Mietsache auf einen
am ursprünglichen Mietvertrag nicht beteiligten Dritten. Wegen dieser
Gleichartigkeit des Zweckes macht denn auch das Gesetz, unbekümmert um den
rechtlich verschiedenen Charakter

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der beiden Institute, deren Statthaftigkeit von den gleichen Voraussetzungen
abhängig: Es darf durch sie keine für den Vermieter nachteilige Veränderung
eintreten. Bekundet der Vermieter durch das Verbot der Untermiete seinen
Willen, die Übertragung des Gebrauchsrechts auf einen Dritten zu verhindern,
so darf nicht vermutet werden, er sei mit einer solchen Übertragung auf dem
Wege der Abtretung der Miete einverstanden. Denn damit würde der von ihm
angestrebte Zweck, die Verfügung über das Gebrauchsrecht in der Hand zu
behalten, praktisch vereitelt. In Übereinstimmung mit der bisherigen
Rechtsprechung ist daher anzunehmen, dass das vertragliche Verbot der
Untermiete auch die Abtretung einschliesst, sofern sich nicht ein klarer
gegenteiliger Wille der Kontrahenten ermitteln lässt (BGE 54 II 397). Für eine
solche Absicht der Parteien vermag der Kläger hier keinerlei Anhaltspunkte zu
geben.
3.- Bei der Umschreibung der Tragweite des vertraglich vereinbarten
Ausschlusses der Untermiete ist zu beachten, dass diese nach dem klaren
Wortlaut des Vertrages verbaten sein sollte. Es wurde also nicht etwa nur die
Genehmigung des Vermieters vorbehalten, was nach der vom Schrifttum
gebilligten Rechtsprechung verschiedener kantonaler Gerichte - die hier nicht
zu überprüfen ist - zur Folge gehabt hätte, dass sich der Vermieter nur bei
zureichenden Gründen der Untermiete oder Abtretung der Miete widersetzen
könnte (BECKER N. 4, OSER-SCHÖNENBERGER N. 9 zu Art. 264 OR). Mit dem
absoluten Verbot ist vielmehr zum Ausdruck gebracht, dass der Vermieter
schlechtweg die Anerkennung einer Untermiete oder Abtretung der Miete ablehnen
könne, ohne über die Gründe, die ihn dazu veranlassen, Rechenschaft geben zu
müssen, sowenig wie er im allgemeinen die Pflicht hat, darüber Aufschluss zu
geben, warum er mit einem bestimmten Interessenten keinen Mietvertrag
abschliessen will.